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Mieterinnen und Mieter leiden am stärksten unter den steigenden Immobilienpreisen

Von Attila Kálmán
Coins balancing on a thread
Alexia Barakou

Die Entwicklungen auf dem europäischen Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren lassen sich wie folgt zusammenfassen: Ein Traum für Investoren, ein Albtraum für jene, die sich eine eigene Wohnung kaufen wollen. Zwischen dem Jahr 2015 und 2021 stiegen die Hauspreise in den EU-Staaten durchschnittlich um fast 40 Prozent. Zwar gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Mitgliedstaaten, aber nur sehr selten sanken die Preise.

Verschiedene Faktoren beeinflussen die Hauspreise europaweit. Dazu gehört auch die Steuerpolitik der EU-Regierungen, wie Investigate Europe in der neuen Recherche Untaxed dokumentieren kann.

„Es steht außer Frage, dass die Hauspreise durch diese Steuererleichterungen in die Höhe getrieben werden”, sagt der Mitgründer des Tax Justice Networks, John Christensen. „Bauträger profitieren von Steuererleichterungen, die wenig oder gar keinen wirtschaftlichen Zweck erfüllen, und in vielen Fällen halten internationale Investoren Immobilien als Anlageklasse, um von Steuerbefreiungen zu profitieren.”

Die Mieten sind im gleichen Zeitraum nur um acht Prozentpunkte gestiegen. Dies entspricht fast der kumulierten Inflation in diesem Zeitraum. In anderen Worten: Obwohl die Mieten im EU-Durchschnitt steigen, sind sie real durchschnittlich noch immer so hoch wie im Jahr 2015.

Die Mietpreise folgen den Hauspreisen schleppend. Betrachtet man längere Zeiträume wird aber klar, mit einer Verzögerung steigen sie ebenfalls deutlich an. Da die Hauspreise stark steigen, dürften auch die Mieten bald deutlich anziehen. Dass die Hauspreise zuletzt enorm zulegten hat einen simplen Grund: Immer häufiger werden sie als Finanzobjekte genutzt, um die Altersvorsorge zu regeln.

Hauspreise steigen stark

Im Vergleich zum Jahr 2010 sanken Hauspreise nur in drei EU-Staaten: Italien, Spanien und Zypern. In Großbritannien, Norwegen sowie den übrigen EU-Staaten stiegen die Hauspreise seit dem Jahr 2010 deutlich schneller, als die Inflation oder der Durchschnittslohn.

In Estland sind die Hauspreise innerhalb der letzten zehn Jahren fast um das 2,5-fache gestiegen. In Ungarn, Luxemburg, Lettland und Österreich haben sie sich mindestens verdoppelt.

Auch in Deutschland und Skandinavien sind die Preise für Häuser erheblich gestiegen. Im gleichen Zeitraum wuchsen die verfügbaren Einkommen allerdings deutlich langsamer, als etwa in Ungarn oder Estland. Das bedeutet, dass der relativ geringere Anstieg der Immobilienpreise hat sich in Deutschland und Skandinavien stärker bemerkbar macht.

Jahrzehntelanges Sparen für eine Wohnung

Ende November veröffentlichte die Ungarische Nationalbank einen Bericht über den Immobilienmarkt, in dem sie mit Hilfe einer Grafik die Häuserpreise erklärt. Die zeigt, wie viele Jahre der Durchschnittslohn in einem bestimmten Land gespart werden muss, um eine 75 Quadratmeter große Wohnung in der jeweiligen Hauptstadt zu kaufen. Die Analysten gehen dabei davon aus, dass das gesamte Einkommen gespart wird und nichts davon ausgegeben wird, etwa für Lebensmittel oder Miete. Also nur ein bedingt realistisches Szenario.

Die Analyse zeigt große Unterschiede in Europa. Wollen Menschen in Bratislava, Prag oder Paris eine Wohnung kaufen, müssen sie mehr als 20 Jahre sparen. In Oslo und Rom nur zehn Jahr und in Dublin, Brüssel oder Nikosia sogar weniger als zehn Jahr.

Für die Analyse wurden Zahlen aus dem dritten Quartal dieses Jahres benutzt. Vergleicht man diese mit den Vorjahreszahlen wird deutlich, dass nur in sechs Hauptstädten der Zeitraum kleiner wurden, den Menschen für eine Wohnung sparen müssen.

Wenn man längere Zeiträume betrachtet, wird deutlich, wie viel länger Menschen heute arbeiten müssen, um sich eine Wohnung leisten zu können. Im Jahr 2012 musste eine Budapesterin noch durchschnittlich 6,3 Jahre arbeiten und ihren gesamten Lohn sparen, um eine Wohnung zu kaufen. Nun, zehn Jahre später, müsste sie 18 Jahre arbeiten.

Der lange Schatten der Sowjetunion

Der Anteil der Bürgerinnen und Bürger ist, die ihre Wohnung besitzen oder nur mieten, unterscheidet sich innerhalb der EU stark. In den osteuropäischen Staaten besitzen teils mehr als 90 Prozent der Menschen ihre Wohnung. In den westlichen und nördlichen EU-Staaten sind es deutlich weniger. Eine deutliche Ausnahme bilden dabei die drei deutschsprachigen Staaten Deutschland, Österreich und die Schweiz sowie Dänemark. Dort ist der Anteil der Mieterinnen und Mieter fast so hoch wie der Anteil derjenigen, die ihre Wohnung besitzen.

Wie stark die Häuserpreise steigen, wirkt sich in Rumänien anders aus als in Deutschland. Doch in vielen EU-Staaten wird es immer schwerer, eine eigene Wohnung zu kaufen. Da in Osteuropa mehr Menschen ihre Wohnung besitzen, werden auch mehr Wohnungen an jene vererbt, die dort einziehen. In West- und Nordeuropa sind nach Angaben der Nationalen Entwicklungsbank jedoch die Verschuldungsquoten höher und Leitzinsen niedriger. Das bedeutet, dass die Menschen in diesen Ländern eher in der Lage sind, mehr zu kaufen und das zu besseren Konditionen.

Mietsteigerungen sind nicht so schlimm…

Viele Menschen erben jedoch kein Vermögen. Viele können oder wollen zudem keinen Kredit aufnehmen, um ein Haus zu kaufen. Sie sind gezwungen, ihre Wohnung zu mieten. Dazu kommen all jene, die ihr Geld lieber für Miete ausgeben, als eine Wohnung zu kaufen.

Eine Aufschlüsselung nach Ländern zeigt ebenfalls, dass die Mieten deutlich langsamer steigen als die Hauspreise. In Irland, Ungarn, Litauen und Estland sind die Mieten deutlich gestiegen – und zwar um etwa 30 Prozent. Das monatlich verfügbare Einkommen ist aber in den vier Ländern stärker gestiegen, so dass das Wohnen trotz des Preisanstiegs im Durchschnitt erschwinglicher geworden ist.

Das bedeutet jedoch nicht, dass sich die Situation verbessert. In der internationalen Literatur besteht Einigkeit darüber, dass die Monatsmieten im Allgemeinen 5 Prozent bis 7 Prozent des Wohnungspreises entsprechen. Dabei handelt es sich jedoch um einen langfristigen Satz. Die Mietpreise sind den dramatischen Preissteigerungen der letzten Jahre noch nicht gefolgt. Dies ist allerdings nur eine Frage der Zeit.

…aber immer noch ein Problem für Millionen Menschen

Eurostat erhebt keine Daten über die Einkommen von Mietern, aber aus nationalen Datenbanken geht hervor, dass Vermieter – wenig überraschend – tendenziell mehr verdienen als Mieter. Es sagt also nicht viel aus, dass die Mieten im Durchschnitt erschwinglicher geworden sind. Auch die alltägliche Erfahrung zeigt dies nicht. Insbesondere weil Menschen, deren Einkommen in letzter Zeit nicht so schnell gestiegen sind, eher in Mietwohnungen leben. Dies spiegelt sich auch in der Überlastungsquote wider.

Diese Quote gibt den Prozentsatz der Menschen an, die mindestens 40 Prozent ihres Geldes für das Wohnen ausgeben. Im Jahr 2021 gehörten 50 Prozent der Mieter und Mieterinnen in der EU zu dieser Gruppe, verglichen mit nur 11,5 Prozent der Eigentümer und Eigentümerinnen, die ihre Kredite nicht zurückzahlten. Am schlimmsten war die Situation für zur Miete wohnende Menschen in Griechenland: Dort gaben 96,6 Prozent mindestens 40 Prozent ihres Geldes für das Wohnen aus. Und in den Niederlanden, wo der Anteil der überlasteten Mieterinnen bei über 80 Prozent lag.

Natürlich gibt es auch erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Einkommensgruppen. Ein Drittel der untersten 20 Prozent der Einkommensbeziehenden in der EU ist überschuldet, während es bei den reichsten 20 Prozent nur 0,6 Prozent sind.

Viel Glück – wenn Sie einen Durchschnittslohn, aber keine Wohnung haben!

Die EU-Statistikbehörde Eurostat und der Internationale Dienst für Arbeitsentgelte und Renten (SIRP) veröffentlichen jedes Jahr eine Broschüre über die Durchschnittsmieten in den Hauptstädten. Darin werden Marktpreise ermittelt, die das obere Ende des Mietmarktes darstellen: Es werden zentrale, gut gelegene Wohnungen untersucht, die in den letzten 10 Jahren gebaut oder renoviert wurden. Mit anderen Worten: Die hier ermittelten Durchschnittspreise sind höher als die Durchschnittspreise in der jeweiligen Stadt. Die Unterschiede sind allerdings frappierend.

In fast allen Ländern ist die Miete für eine 1-Zimmer-Wohnung für ein mittleres Einkommen unerschwinglich. In Brüssel und Nikosia müssten Mieterinnen 41 Prozent des Medianlohns für eine 1-Zimmer-Wohnung ausgeben. Das bedeutet, dass selbst in den erschwinglichsten Städten jeder Durchschnittsverdiener, der eine solche Wohnung mieten möchte, automatisch überfordert ist.

Und in Athen, Lissabon, Bukarest und Zagreb müsste man mehr als sein Jahreseinkommen für die Miete ausgeben. In diesen Städten ist es also für einen Durchschnittsverdiener schlichtweg unmöglich, eine besser gelegene, neuere Einzimmerwohnung für sich allein zu mieten.

Die Daten von Eurostat und numbeo.com deuten jedoch darauf hin, dass dasselbe Verhältnis auch für dezentrale Einzimmerwohnungen berechnet werden kann. Die Situation sieht besser aus, aber in einigen Städten sind die Zahlen immer noch hoch.

In Warschau und Lissabon kostet die Miete einer 1-Zimmer-Wohnung zum Durchschnittspreis 63 Prozent des Durchschnittsgehalts. In Prag und Bratislava zahlen Mieterinnen und Mieter 55 Prozent und in Budapest fast die Hälfte. Nur in Wien liegt diese Quote unter 25 Prozent. Und das sind lediglich die Kosten für die Miete.

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