Wie Steuerprivilegien die Wohnungsnot vergrößern

Die bunte Nachkriegsfassade strahlt weit über die viel befahrene Hermannstraße in Berlin-Neukölln. Durch das Herbstgrau leuchtet im knalligen Hellblauund Sonnengelb. So ließ der inzwischen gestorbene Immobilienunternehmer Harry Gerlach einst seine Mietshäuser überall in Berlin streichen. „Ein bisschen bunter und freundlicher“ wollte er die Stadt machen, steht es auf der Webseite des Unternehmens. „Man sollte immer lächeln, wenn man nach Hause kommt“.

Gerlachs Mietern ist das Lächeln wohl mittlerweile vergangen. Als sie im April 2021 erfuhren, dass ihr Haus an den Immobilieninvestor Mähren AG verkauft werden sollte, „rutschte uns das Herz tief in die Hose“, erinnert sich einer der Bewohner in einem betroffenen Haus in der Weddinger Maxstraße. Wie auch die Bewohner in der Hermannstraße fürchtet er drastische Mieterhöhungen. Dort, so berichtet ein Mieter, setzte der neue Eigentümer gleich mal die Betriebskosten um 300 Euro hoch.


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Der Berliner Immobilienunternehmer Harry Gerlach ließ die Fassaden seiner Häuser einst bunt streichen.

Dem Verkäufer dagegen, Harry Gerlachs Sohn, bietet der Staat für das Geschäft sogar ein Steuergeschenk – er kann die Erbschaftssteuer sparen. Denn wer in Deutschland mehr als 300 Wohnungen als Teil eines Immobilienunternehmens erbt und diese fünf Jahre lang hält, muss das Erbe nicht versteuern. Ob er Erbschaftsteuer zahlte oder nicht, diese Frage lässt Hannes Gerlach unbeantwortet. Aber zu Beginn des Jahres 2021 lief für ihn die Fünfjahresfrist ab.

Rund 840 Kilometer südlich von Berlin-Neukölln am Mailänder Stadtrand sitzen Gianfranco Cerlienco und seine Ehefrau Nunzia in der Küche ihrer kleinen Wohnung. Unweit von hier arbeiteten sie jahrzehntelang in einer örtlichen Fernseherfabrik. Sie leben, seit einem halben Jahrhundert, in der Via Valla 25, einem Apartmentblock im Süden Mailands. Das könnte sich bald ändern, fürchtet Gianfranco.

In seiner Straße verkaufte der bisherige Eigentümer, der die Mieten billig hielt, seine Häuser an den US-amerikanischen Fonds Apollo. Der setzt auf Gewinnsteigerung, also steigende Mieten oder Wohnungsverkäufe – und auch das belohnt der Staat mit einem teuren Steuernachlass. Immobilienfonds wie Apollo müssen in Italien keine Gewinnsteuer zahlen, die für alle übrigen Unternehmen knapp 28 Prozent ausmacht. „Unser Vertrag läuft 2024 aus“, sagt Gianfranco Cerlienco. „Dann bin ich 81 Jahre alt. Wo soll ich in diesem Alter hin?“

Dieses Schicksal haben die Bewohner vieler Häuser im portugiesischen Lissabon und Porto schon längst erfahren. Dort kaufte der Apollo-Fonds im Jahr 2018 gleich 271 große Wohngebäude. Auch das geschah mit staatlicher Förderung. Dafür gründeten die Fondsmanager vier örtliche Immobiliengesellschaften, die in Portugal anders als private Erwerber keine Grunderwerbssteuer zahlen. So sparte Apollo rund 36 Millionen Euro. Anschließend kündigte der Fonds vielen Mietern, nur um zwei Jahre später einen Teil der Häuser an eine französische Versicherung weiterzuverkaufen – und auch das unversteuert. Eine weitere portugiesischen Sonderregelung für Immobilieninvestoren machte es möglich.

Steuerlücken von Berlin bis Budapest

Das gleiche Muster findet sich überall in Europa. Von Berlin bis Budapest und von Madrid bis Mailand sorgen sich Mieterinnen und Mieter um ihre Wohnungen, deren Besitzer immer schneller wechseln, und deren Preise rasant steigen. Bisher wird die Wohnungskrise häufig als eine Geschichte der Immobilienkonzerne beschrieben, die Mieten erhöhen und jenen kündigen, die diese nicht mehr zahlen können. Doch was sind die Gründe dafür, dass Investoren im vergangenen Jahrzehnt massiv in den Immobiliensektor vorgedrungen sind?

Dem ist das Journalistenteam Investigate Europe europaweit nachgegangen. Es waren nicht nur die billigen Kreditzinsen für die Investoren und die hohe Nachfrage, die in allen Metropolen die Wohnungspreise und Mieten stetig teurer werden ließen. Zugleich heizt die Mehrzahl der europäischen Regierungen den Boom mit Steuerprivilegien für Immobilienfonds und Vermieter systematisch an.

Da können die Anleger wie in Portugal und Italien Grundstücke und Häuser steuerfrei erwerben und die Verkaufsgewinne steuerfrei vereinnahmen. Da werden Mieteinnahmen gar nicht oder wie in Spanien und Frankreich nur mit einem Mini-Steuersatz belegt. Und fast überall dulden es die staatlichen Finanzbehörden, dass Investoren ihre Immobilien über steuergünstige Holdings in Luxemburg oder Steuerfluchtzentren wie Jersey managen.

„Steuerlücken treiben Preise in die Höhe“

Stefan Bach, Steuerfachmann des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), stellt fest, dass „bei der Besteuerung von Immobilien erhebliche steuerliche Privilegien existieren, von denen insbesondere die obersten Schichten der Einkommens- und Vermögensverteilung profitieren“. AuchClemens Fuest, Chef des ifo-Institutes sagt, „dass die Preise von Immobilien sehr, sehr stark mit der steuerlichen Behandlung zu tun haben“. Es sei unabweisbar, „dass solche Besteuerungslücken die Preise von Immobilien in die Höhe treiben.“


Die Mailänder Familie Cerlienco fürchtet, dass ihr Vermieter, ein US-Fonds, sie auf die Straße setzt.

Das gelte auch für viele andere europäischen Staaten, berichtet der Wirtschaftswissenschaftler John Christensen, der früher für die Beratungsgesellschaft Deloitte Steuersparmodelle schmiedete und dann ausstieg, um das Tax Justice Network zu gründen. „Immobilien, sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien, werden in den meisten Ländern zu niedrig oder gar nicht besteuert. Es steht außer Frage, dass die Immobilienpreise durch diese Steuererleichterungen in die Höhe getrieben werden.“

Wie das läuft, beschreibt am Telefon vor wenigen Wochen ein Berliner Steuerberater, der seit Jahrzehnten Chefärzte, Anwälte und andere Vermögende betreut, die Kapital anzulegen haben. Offen sagt er: „Viele meiner Klienten legen ihre Ersparnisse und Vermögen vor allem wegen der Steuervorteile in Immobilien an. In diesem Bereich gibt es eine große Ungleichbehandlung gegenüber den Gewinnen aus anderen Geschäften.“ Wenige Tage später bittet er darum, keine seiner Äußerungen mit seinem Namen zu zitieren.

Wer drei Wohnungen erbt, zahlt Steuern, wer 300 erbt, nicht

Im Mittelpunkt steht dabei in Deutschland die Steuerfreiheit für den Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren Haltefrist. Das sollte ursprünglich mal nur die Verkäufer von selbst genutzten Eigenheimen bei ihrer Altersvorsorge begünstigen. Doch begünstigt sind eben auch Investoren, die viele Immobilien besitzen. Für Gewinne aus Aktiengeschäften dagegen fällt automatisch schon am Tag des Verkaufs die Abgeltungssteuer samt Solidaritätszuschlag in Höhe von zusammen 26,3 Prozent an. Dabei gilt in Deutschland eigentlich das Prinzip, das gleiche Einkommen auch gleich besteuert werden müssen.

Nicht minder widersinnig geht es bei der Besteuerung von geerbten Immobilien zu. Die Erbschaftsteuer ist eigentlich progressiv. Wer ein höheres Vermögen erbt, zahlt eine höhere Steuer. Doch bei Immobilien ist das mitunter andersherum. Wer in Deutschland 30 Wohnungen erbt, muss Erbschaftsteuer abführen, wer mehr als 300 Wohnungen erbt, nicht – wenn sie als Teil eines Immobilienunternehmens vererbt werden.

Die Ampel-Regierung könnte diese Steuerausnahmen beseitigen. In ihrem Wahlprogramm kündigte die SPD an, sie werde „die bislang nach einer Zehn-Jahres-Frist geltende Steuerfreiheit für Veräußerungsgewinne nicht selbst genutzter Grundstücke abschaffen“. „Wir haben das damals mit eingebracht“, erinnert sich die Staatssekretärin im Bauministerium, Cansel Kiziltepe (SPD). Nach einem Monat Koalitionsverhandlungen blieb davon nichts.

Maßgeblich blockierte die FDP hier eine Lösung. Deren Finanzexperte Markus Herbrand sagt, dass die Ausnahme bei den Veräußerungsgewinnen „eine gute Lösung“ sei für jene, „die Vermögen aufbauen und sich etwas ersparen wollen“. Änderungsbedarf bestehe nicht.

Wie Investoren die Grunderwerbsteuer umgehen

Wenige Monate vor den Koalitionsverhandlungen verabschiedete die Große Koalition einen vermeintlichen Durchbruch bei einer weiteren Steuerausnahme, den Share-Deals. Mit diesem Trick hebelten große Investoren die Grunderwerbssteuer aus. Je nach Bundesland beträgt diese 3,5 bis 6,5 Prozent. Geld, das sparen kann, wer statt eines Grundstücks nur maximal 94,9 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft kaufte, der das Grundstück gehört, und den Rest bei einer Strohfirma in einer Steueroase parkte. Schätzungen zufolge entgingen dem Staat so jährlich eine halbe Milliarde Euro. Um diese Lücke zu schließen, wurde die Schwelle für steuerpflichtige Share-Deals auf 90 Prozent gesenkt, außerdem wurde der Zeitraum, in dem diese gehalten werden müssen auf zehn Jahre erhöht, damit Investoren von der Regelung profitieren können.

Doch ein Fall zeigt, wie groß die Lücke noch ist. Im vergangenen Oktober übernahm der Wohnungskonzern Vonovia die Deutsche Wohnen, der alleine in Berlin 110.000 Wohnungen gehörten. Dafür versicherte die französische Großbank Société Générale dass Vonovia „eine Beteiligungshöhe von 90 Prozent an der Deutsche Wohnen nicht erreichen wird“. , Darum zahlte der Konzern dafür keine Grunderwerbsteuer. Dem Staat entging so nach Schätzungen etwa eine Milliarde Euro Steuer – doppelt so viel, wie der Bund jährlich an die Länder für den sozialen Wohnungsbau überweist. „Diese Share-Deal-Reform war eine homöopathische Dosis. Es bleibt dabei, der Ehrliche ist der Dumme“, sagt der finanzpolitische Sprecher der Linksfraktion Christian Görke.

Massive Vergünstigungen genießen auch die Besitzer von Mietshäusern. Wenn sie ihre Immobilien in einer vom sonstigen Geschäft getrennten Immobilien-GmbH halten, können sie sich von der Gewerbesteuer befreien lassen und so im Vergleich zu anderen Unternehmen fast die Hälfte der Gewinnbesteuerung sparen.

Vonovia nutzt mehrere Steuerausnahmen

Das begünstigt auch wieder selbst den Vonovia-Konzern, dem in Deutschland jetzt mehr als 560.000 Wohnungen gehören. „Vonovia kann Immobilien in einzelne objekthaltende Gesellschaften auslagen, die von der Gewerbesteuer befreit sind“, erklärt der wissenschaftliche Referent des Netzwerks Steuergerechtigkeit, Christoph Trautvetter. „Diese Regelung ist vollkommen aus dem Blick geraten“, sagt er. Im vergangenen Jahr konnte allein Vonovia auch darum 215,6 Millionen Euro sogenannter Gewerbesteuereffekte geltend machen.

Bei all den Steuervorteilen von der Erbschaftsteuer über die Veräußerungsgewinne bis zur Gewerbesteuer ist die Begünstigung der Kapitalanleger noch nicht einmal das größte Problem. Weit schwerer wiegt, dass sie deutlich mehr Anlagekapital in den Immobiliensektor ziehen, als es ohne diese Anreize geschehen würde. In der Folge steigen die Wohnkosten für Millionen.

Sebastian Eichfelder, Professor für betriebswirtschaftliche Steuerlehre an der Universität Magdeburg, kalkulierte auf Anfrage für Investigate Europe diese Überinvestitionen, im Ökonomen-Jargon „Fehlallokation“ genannt, auf 68 bis 110 Milliarden Euro – und das pro Jahr. So mache die Regierung mit der Steuerpolitik für Immobilienunternehmen das Gegenteil von dem, was sie verspricht, nämlich die Wohnungen für die Bürger bezahlbar zu halten, bestätigt Eichfelder. „Es müsste viel mehr über diese steuerlichen Privilegien gesprochen werden, die im Wesentlichen dem reichsten Prozent der Bevölkerung zu Gute kommen“, fordert er.

Milliarden-Überinvestitionen im Immobiliensektor

Nach der gleichen Methode berechneten Ökonomen die entsprechenden Summen auch für weitere europäischen Länder und kamen auf ähnliche Größenordnungen. Hochgerechnet auf die Europäische Union dürfte es sich um einen Betrag im hohen dreistelligen Milliardenbereich handeln. Auch deshalb legten zwischen 2010 und 2021 die Mieten EU-weit im Durchschnitt um 16 Prozent zuIn den Innenstädten von Metropolen wie Berlin und Budapest stiegen sie für Wohnungen in neugebauten oder kürzlich sanierten Häusern um mehr als 60 Prozent, in Lissabon sogar um mehr als 70 Prozent.


Findet trotz Vollzeitjob keine Wohnung: die norwegische Krankenpflegerin Anna Matilda Kirsebom Lanto

Befürworter der Steuerprivilegien argumentieren hingegen, dass diese notwendig seien, damit Neubau-Ziele erreicht werden können. Dabei könnten Steuervorteile helfen, sagt die finanzpolitische Sprecherin der Unionsfraktion, Antje Tillmann. „Wir müssen es einem Investor schmackhaft machen, dass eine Wohnung zu bauen sinnvoller ist, als Aktien zu kaufen“, sagt sie. Die Vergünstigungen dienten „dem Ziel, möglichst viele Wohnungen zu bauen zu Preisen, die sich Mieter hinterher auch leisten können.“

Doch das sei kein valides Argument, sagt Ifo-Chef Clemens Fuest. Zwar könne eine höhere Besteuerung dazu führen, dass Investitionsanreize abnehmen. Aber das gelte für alle Gewinnsteuern.

Tatsächlich fördern die Steuerprivilegien nicht den Neubau von bezahlbaren Wohnungen, sondern die Kapitalanlage in den Bestand, und treibt so lediglich die Preise. Das konnte Sven Damen, Professor für Immobilienökonomie an der Universität Antwerpen, nachweisen. Demnach folgt in Belgien auf die Senkung eines Steuervorteils auch die Senkung der Immobilienpreise. „Die Absenkung des Vorteils wirkte sich unmittelbar auf die Preise aus“, sagt Damen.

Was der Staat tun könnte

Noch wirksamer ist, wenn der Staat oder staatlich geförderte gemeinnützige Genossenschaften einen großen Anteil des Wohnungsangebots mit eigener Hand bewirtschaften und nicht dem Gewinnstreben von Kapitalanlegern überlassen.

Das belegt die Entwicklung in Wien, das wie Berlin eine Stadt der Mieter ist. Dort investierte die Kommune schon seit den 20er Jahren des vergangenen Jahrhunderts im großen Stil in den sozialen Wohnungsbau. Und was noch wichtiger ist: Anders in Berlin und andere deutsche Großstädte, hat die Gemeinde Wien ihre Wohnungen nie verkauft. Dort müssen nur 18 Prozent der Haushalte mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für ihre Wohnkosten ausgeben, ermittelten Fachleute der TU Wien. In Berlin dagegen trifft das schon auf die Hälfte aller Haushalte zu.

Eine Wohnungspolitik nach diesem Muster kostet jedoch viel Geld, Geld, über dass die chronisch klammen Stadtkassen nicht verfügen. Ohne eine erhebliche Steigerung der Steuereinnahmen ließe sich das nicht finanzieren. Die Kürzung der Steuerprivilegien für die Gewinner des Immobilienbooms böte sich dafür an. Pro Jahr wären so in Deutschland mindestens 27 Milliarden Euro zu gewinnen, kalkulierten die Ökonomen Stefan Bach und Sebastian Eichfelder.

Das wäre ein Anfang.

Dieser Artikel ist mit unserem deutschen Medienpartner „Der Tagesspiegel“ erschienen.