Niches fiscales dans l’immobilier

Certains gouvernements européens accordent d'importantes déductions fiscales aux investisseurs et propriétaires immobiliers. Des milliards d'euros nourrissent ainsi un marché de l'immobilier en surchauffe.

Décembre 2022

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Certains gouvernements européens accordent d'importantes déductions fiscales aux investisseurs et propriétaires immobiliers. Une politique qui fait presque l'unanimité, malgré les différentes couleurs politiques au pouvoir. Ces derniers mois, nous avons analysé les systèmes d'imposition de plusieurs pays... et les failles dans lesquelles s'engouffrent les investisseurs. Des milliards d'euros nourrissent ainsi un marché de l'immobilier en surchauffe.

Qu’il s’agisse de l’Autriche, de la Belgique, de la France, de l’Allemagne, de la Grèce, de la Hongrie, l’Italie, la Norvège, le Portugal, l’Espagne, la Suède et même le Royaume-Uni, tous ces pays européens encouragent fiscalement certains projets immobiliers. Bien plus que tout autre types d’investissements ou de marchés. Les privilèges les plus accordés sont l’exemption fiscale sur les plus-values en capital, les garanties spéciales investissements et des revenus locatifs bien moins taxés que d’autres types de profits.

Les économistes, les expert.e.s en fiscalité, les avocat.e.s et les associations que nous avons interviewées arrivent tous et toutes à la même conclusion : l’investissement immobilier, qu’il soit commercial ou résidentiel, est dans la plupart des pays sous taxé voire non imposé.

Notre enquête s’appuie sur plusieurs exemples de pratiques d’évasion fiscales par les investisseurs immobiliers. Il n’existe aucune règlementation européenne, aucune supervision, donc il est ardu de prouver qu’il existe des schémas récurrents. Nos recherches montrent de mauvaises affectations de capital lié à ces exemptions fiscales dans des États membres comme l’Allemagne, l’Italie, le Portugal, la Belgique à hauteur de plusieurs de milliards d’euros.

Cela a des conséquences directes sur la société : les capitaux aspirés vers l’immobilier font monter les prix et contribuent à la crise du logement, de plus en plus agressive dans plusieurs pays européens. Les statistiques montrent que dans tous les autres pays européens, sauf l’Italie et Malte, les prix de l’immobilier ont grimpé depuis 2010, bien au delà des taux de l’inflation, et bien plus vite que l’augmentation des salaires. Cela se vérifie aussi en Norvège et au Royaume-Uni. Dans des villes européennes comme Prague, Bratislava ou Paris, acheter un appartement demande une moyenne de 20 ans de salaires moyens.

Nous avons parlé aux personnes qui se cachent derrière ces chiffres, les victimes de la crise du logement, dans différents pays. Nos journalistes ont aussi demandé des comptes aux gouvernements dont les avantages fiscaux pour les investissements immobiliers ont un coût social. Lisez nos enquêtes, épluchez nos articles racontant des histoires humaines et des réponses politiques dans notre dernière enquête #Untaxed.

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