I dati. Gli inquilini europei pagano a caro prezzo la crisi abitativa

Coins balancing on a thread
Alexia Barakou

Il sogno degli investitori diventa l’incubo dei cittadini che vogliono comprare una casa per viverci: in questo articolo facciamo un breve riassunto dei trend del mercato immobiliare europeo negli ultimi anni. Nei 27 Stati membri i prezzi delle case sono aumentati in media del 40% tra il 2015 e il 2021 e anche se questa media varia da Paese a Paese, è molto raro che i prezzi calino in termini nominali.

Ci sono vari fattori che hanno un impatto sul prezzo delle case in Europa e, come dimostrato dall’inchiesta “Untaxed” di Investigate Europe, le politiche fiscali che agevolano il settore immobiliare giocano un ruolo nelle dinamiche abitative, in continua evoluzione.

“Non c’è dubbio che le agevolazioni fiscali facciano gonfiare i prezzi delle case”, sostiene John Christensen, co-fondatore del Tax Justice Network. “Gli imprenditori immobiliari sfruttano gli sgravi fiscali, che hanno uno scopo economico minimo, se non nullo. In molti casi ci sono investitori internazionali che usano le proprietà immobiliari come investimenti per guadagnare con gli sgravi fiscali”.  



Nello stesso periodo, gli affitti sono aumentati in modo più moderato, solo dell’8%, quasi quanto il tasso cumulativo dell’inflazione nello stesso arco di tempo. In altre parole, anche se gli affitti stanno aumentando in tutta l’UE, in termini reali sono uguali al 2015.

Il settore degli affitti è rigido, i prezzi seguono quelli delle case più lentamente; ma a lungo termine aumentano, ed è prevedibile che presto arrivi un altro rincaro importante. Negli ultimi anni, però, i prezzi delle case sono schizzati alle stelle anche a causa dell’atteggiamento degli investitori. Il settore immobiliare residenziale è visto sempre di più come una asset class su cui investire. 

I prezzi delle case sono in forte aumento

Rispetto al 2010, i valori nominali delle case sono diminuiti solamente in tre Stati membri del sud dell’Europa, prendendo in considerazione SOLO le capitali: Italia (eccetto Milano), Spagna e Cipro. Negli altri Paesi UE (oltre che nel Regno Unito e in Norvegia), i valori sono aumentati a tassi più alti rispetto all’inflazione e all’aumento medio dei salari. 



In Estonia i prezzi si sono moltiplicati di quasi due volte e mezza in 10 anni. In Ungheria, Lussemburgo, Lettonia e Austria sono come minimo raddoppiati.

Anche in Germania e nei Paesi scandinavi ci sono stati aumenti significativi ma non solo, in questi Stati i redditi non sono saliti come hanno fatto nello stesso periodo (ad esempio) in Ungheria o in Estonia. Significa che qui l’aumento relativamente più moderato dei prezzi degli immobili ha avuto un effetto più rilevante.

Decenni di risparmi

La Banca Nazionale ungherese, nel suo report sul mercato immobiliare pubblicato a fine novembre, ha presentato un grafico abbastanza rilevante sul significato reale dei prezzi delle case. Nel grafico vengono calcolati quanti anni di risparmi servono in un determinato Paese (utilizzando l’intero stipendio annuale) per comprare un appartamento di 75mq nella capitale.



Le differenze sono significative: a Praga, Bratislava e Parigi servono oltre 20 anni di stipendio medio per comprare un appartamento. Per appartamenti a Oslo e Roma bastano 10 anni, mentre a Dublino, Bruxelles e Nicosia meno di 10. Ovviamente, neanche in questi casi è realistico comprare senza chiedere un mutuo o vendere una casa ereditata.  

Le cifre sono relative al terzo trimestre del 2022 e, paragonate all’anno precedente, gli anni di stipendio necessari per comprare una casa sono diminuiti solo in 8 capitali sulle 28 esaminate nel report.

Se guardiamo più indietro nel tempo, l’aumento è notevole: secondo i dati pubblicati in precedenza dalla Banca Nazionale Ungherese, nel 2012 servivano 6,3 anni di risparmi per una casa usata e 9,2 per una di nuova costruzione. Nel 2022, invece, ne servirebbero 18.

La lunga ombra della cortina di ferro

Nell’UE, la percentuale di popolazione che possiede la propria abitazione e di chi invece la affitta varia notevolmente da Stato a Stato. Nei Paesi ex-socialisti la percentuale di proprietari si aggira attorno al 90% e oltre, mentre nei Paesi occidentali e nordici è minore. La grande eccezione sono gli Stati a lingua tedesca (Germania, Austria e Svizzera) e la Danimarca, in cui essere in affitto è comune quasi quanto essere proprietari. 



Ne consegue che un aumento dei prezzi degli immobili in Romania, ad esempio, ha un significato molto diverso che in Germania. Quello che è vero ovunque, però, è che sta diventando sempre più difficile comprare casa. Sotto questo aspetto i Paesi dell’est Europa hanno ancora un vantaggio, se si considera che lì è più facile diventare proprietari ereditando una casa. Il nord e l’ovest dell’Europa, d’altra parte, hanno un tasso di indebitamento maggiore (secondo la European Central Bank) e tassi di base più bassi, vale a dire che le persone in questi Paesi hanno maggiori probabilità di comprare di più, a condizioni migliori e con un credito migliore.

Gli aumenti degli affitti non sono così gravi… per ora

Molte persone non ereditano la casa e non possono (o non vogliono) accendere un mutuo per comprarne una. Sono quindi costrette a entrare nel mercato degli affitti insieme a quelli che, per scelta, preferiscono affittare. 



Un’analisi Paese per Paese ci mostra come l’aumento degli affitti è in netto ritardo rispetto a quello degli immobili. In Irlanda, Ungheria, Lituania ed Estonia gli affitti sono saliti notevolmente (circa del 30%) ma il reddito disponibile è aumentato di una quota ancora più alta in tutti e quattro gli Stati, rendendo le abitazioni più economiche in linea generale, nonostante il rincaro dei prezzi. 

Ma non significa che la situazione stia migliorando. Le pubblicazioni internazionali sono unanimi: l’affitto mensile è solitamente allineato al prezzo della casa, circa il 5% o il 7% del suo valore. Questa, però, è una media a lungo termine e gli affitti non si sono ancora adeguati agli aumenti esorbitanti dei prezzi degli immobili negli ultimi anni. Ma è solo questione di tempo. 

… ma sono comunque un problema per milioni di persone

Eurostat non raccoglie i dati sui salari degli inquilini ma le banche dati nazionali mostrano come i proprietari (prevedibilmente) tendano a guadagnare di più di chi affitta. Per questo, il fatto che, nella media, gli affitti siano diventati più economici ci dice ben poco. L’esperienza quotidiana lo conferma: le persone che non hanno visto aumentare il proprio stipendio così in fretta tendono a vivere in affitto. Questo si riflette anche nel cosiddetto “overburden rate” (tasso di sovraccarico, NdT).

L’overburden rate mostra la percentuale di popolazione che spende oltre il 40% dei propri introiti netti per l’abitazione. Nel 2021, il 50% degli inquilini dei 27 Stati membri rientravano in questo gruppo, paragonati a solo l’11,5% di proprietari che non stavano ripagando i propri prestiti. I Paesi peggiori per chi vive in affitto sono la Grecia, dove il 96,6% spende almeno il 40% dello stipendio per la casa, e i Paesi Bassi, dove gli inquilini “sovraccaricati” superano l’80%. 

Ovviamente ci sono anche grosse differenze tra fasce di reddito. Del 20% di lavoratori europei con il minor reddito, un terzo è in condizione di sovraccarico; paragonato a solo lo 0,6% del 20% più ricco.

Buona fortuna se hai uno stipendio medio ma non possiedi l’appartamento!

Ogni anno Eurostat e il Servizio internazionale per le retribuzioni e le pensioni (International Service for Remunerations and Pensions, SIRP) pubblicano un fascicolo sugli affitti medi nelle capitali, in cui viene fatta la media dei prezzi della fascia più alta del mercato delle locazioni. Rientrano nel monitoraggio gli appartamenti più centrali che sono stati costruiti o ristrutturati negli ultimi 10 anni. I prezzi medi ottenuti in questo modo sono quindi più alti rispetto ai prezzi medi calcolati su tutta la città. E le differenze sono impressionanti.



In praticamente tutti i Paesi, l’affitto di un monolocale del genere è inaccessibile con uno stipendio medio. A Bruxelles e Nicosia bisognerebbe spendere il 41% del reddito medio. Ne consegue che, persino nelle città più economiche, le persone con un reddito medio che vogliono affittare un appartamento di questo tipo si trovano automaticamente in condizione di sovraccarico.

Ad Atene, Lisbona, Bucarest e Zagabria i cittadini dovrebbero spendere più del proprio reddito annuale per l’affitto. Di conseguenza, in queste città è praticamente impossibile per una persona (da sola) con uno stipendio medio affittare un monolocale nuovo o quasi e in una buona posizione.

I dati di Eurostat e numbeo.com, però, fanno pensare che si possa calcolare lo stesso rapporto per i monolocali in affitto fuori dal centro. Qui la situazione sembra migliorare ma anche in questo caso ci sono cifre molto alte in alcune città.



A Varsavia e Lisbona si spende il 63% dello stipendio medio per affittare un monolocale a prezzo medio; a Praga e Bratislava il 55%, e a Budapest quasi il 50%. Solo a Vienna la percentuale scende sotto al 25%. E questo è solo l’affitto.

Grafici a cura di Marta Portocarrero