Crisi alloggi, così i governi UE gonfiano i prezzi delle case
Gli enormi incentivi fiscali concessi agli investitori attirano miliardi. Così si innesca il dramma dell’edilizia sociale.
Si sono conosciuti alla catena di montaggio della Mivar, vecchia fabbrica di televisori nella periferia di Milano, Gianfranco e Nunzia, oggi quasi ottantenni. Hanno abitato per 50 anni nello stesso stabile, in via Lorenzo Valla 25: 3 palazzine di mattoni rossi in mezzo ai campi agricoli. “Era tutto di Ligresti qui, ha cominciato a costruire lui, negli anni ‘70”. Il loro palazzo, come quello di altri 1500 alloggi nella città, era di proprietà dell’Enpam, la cassa previdenziale dei medici, che come altri fondi pensione italiani investiva nell’immobiliare “agevolato”, di lungo periodo, con accordi sindacali e la pace sociale nel quartiere. Ma da quest’estate la pace è finita.
Tutti i vicini di Gianfranco e Nunzia stanno ricevendo delle lettere di disdetta del loro contratto d’affitto. L’Enpam ha venduto buona parte del suo patrimonio al Fondo americano Apollo, tramite la società Loxias, con sede a Lussemburgo. La lettera di disdetta è arrivata però per conto del Fondo italiano Hestia, ponte italiano di queste vendite, tramite l’italiana Investire sgr. Un incastro finanziario tipico del settore immobiliare, estraneo agli inquilini, da alcuni mesi in preda al panico: “Il nostro contratto scade nel 2024, io avrò 81 anni – dice Gianfranco – dove volete che vada a quell’età?”. Investire sgr ha annunciato “di essere pronta a iniziare il processo di vendita frazionata, confermando la propria attenzione alle situazioni di situazioni più fragili degli inquilini”.
Gianfranco e Nunzia non sanno che lo stesso fondo americano, Apollo, con un capitale di 512 miliardi di dollari di cui 46 solo nell’immobiliare, segue sempre lo stesso schema. Nel 2018 ha acquistato 271 case in Portogallo, per un valore di 450 milioni di euro, pagando zero tasse sul passaggio di proprietà. Gli inquilini hanno iniziato a ricevere lettere di sfratto, poi, due anni dopo, Apollo ha rivenduto parte degli appartamenti alla compagnia assicurativa francese AXA, non pagando tasse sulle plusvalenze.
Stessa storia a Berlino, quartiere Neukölln, nei palazzi dipinti con colori vivaci : rosa acceso, verde mela e giallo sole. L’ex proprietario, Harry Gerlach, scriveva sul suo sito: “Si dovrebbe sempre sorridere quando si torna a casa”. Ma nella primavera del 2021 gli inquilini non riuscivano più a sorridere, una volta saputo che la loro casa sarebbe stata venduta a una nota società immobiliare, la Mähren AG. Nel frattempo il figlio di Gerlach aveva ereditato le ingenti proprietà immobiliari del padre, probabilmente a costo zero, vista l’esenzione della tassa di successione per chi possiede più di 300 appartamenti. In Germania chi eredita una casa paga le tasse di successione, ma chi ne eredita 300, no. L’erede di Gerlach non ha risposto alle domande di IE.
Tutti i vicini di Gianfranco e Nunzia stanno ricevendo delle lettere di disdetta del loro contratto d’affitto. L’Enpam ha venduto buona parte del suo patrimonio al Fondo americano Apollo, tramite la società Loxias, con sede a Lussemburgo. La lettera di disdetta è arrivata però per conto del Fondo italiano Hestia, ponte italiano di queste vendite, tramite l’italiana Investire sgr. Un incastro finanziario tipico del settore immobiliare, estraneo agli inquilini, da alcuni mesi in preda al panico: “Il nostro contratto scade nel 2024, io avrò 81 anni – dice Gianfranco – dove volete che vada a quell’età?”. Investire sgr ha annunciato “di essere pronta a iniziare il processo di vendita frazionata, confermando la propria attenzione alle situazioni di situazioni più fragili degli inquilini”.
Gianfranco e Nunzia non sanno che lo stesso fondo americano, Apollo, con un capitale di 512 miliardi di dollari di cui 46 solo nell’immobiliare, segue sempre lo stesso schema. Nel 2018 ha acquistato 271 case in Portogallo, per un valore di 450 milioni di euro, pagando zero tasse sul passaggio di proprietà. Gli inquilini hanno iniziato a ricevere lettere di sfratto, poi, due anni dopo, Apollo ha rivenduto parte degli appartamenti alla compagnia assicurativa francese AXA, non pagando tasse sulle plusvalenze.
Stessa storia a Berlino, quartiere Neukölln, nei palazzi dipinti con colori vivaci : rosa acceso, verde mela e giallo sole. L’ex proprietario, Harry Gerlach, scriveva sul suo sito: “Si dovrebbe sempre sorridere quando si torna a casa”. Ma nella primavera del 2021 gli inquilini non riuscivano più a sorridere, una volta saputo che la loro casa sarebbe stata venduta a una nota società immobiliare, la Mähren AG. Nel frattempo il figlio di Gerlach aveva ereditato le ingenti proprietà immobiliari del padre, probabilmente a costo zero, vista l’esenzione della tassa di successione per chi possiede più di 300 appartamenti. In Germania chi eredita una casa paga le tasse di successione, ma chi ne eredita 300, no. L’erede di Gerlach non ha risposto alle domande di IE.
A Berlino, l’imprenditore immobiliare Harry Gerlach ha fatto dipingere le case di colori vivaci.
Questi sono solo alcuni esempi delle agevolazioni fiscali di cui gode il settore immobiliare in Europa. In Germania, dopo 10 anni, non si pagano i profitti sulla vendita di un bene immobile; in Italia bastano 5 anni, per i privati, in Grecia non si pagano per niente. In Norvegia basta aver abitato 12 mesi in un alloggio per non pagare più tasse, al momento della vendita, sull’incremento del valore del bene. In Portogallo la tassazione nell’immobiliare è più bassa che in altri settori e ancora più bassa per i non-residenti. In Francia, è stata inventata la “exit tax”: le società quotate che si trasformano in fondi immobiliari pagano solo per i primi 4 anni il 19% del patrimonio acquisito e poi entrano in una sorta di paradiso fiscale.
In Italia non siamo da meno: i fondi immobiliari sono esenti da plusvalenze e tasse su affitti, manteniamo l’esenzione Imu sulla prima casa (4 miliardi di entrate in meno all’anno) che la Commissione ci critica ogni anno e abbiamo una flat tax uguale per tutti, sugli affitti: è la cedolare secca al 21%, una tassazione addirittura inferiore alla prima aliquota nominale Irpef, al 23%, che sottrae allo stato 1,5 miliardi l’anno. Secondo Carlo Cottarelli, economista ed ex direttore del dipartimento Affari Fiscali del Fondo Monetario Internazionale, “Tale flat tax rappresenta un onere per lo Stato, in minori entrate di oltre 1,5 miliardi di euro l’anno”. Sul fronte eredità, le donazioni di immobili sotto il milione di euro sono gratuite per coniugi e parenti in linea diretta. Senza contare tutti gli schemi finanziari con cui private equity, fondi d’investimento e fiduciarie sfuggono al fisco dei nostri Paesi, perché domiciliati in paradisi fiscali. Per finire, ciliegina sulla torta, il nostro catasto non è stato aggiornato da 70 anni. Ci ha provato il governo Draghi, ma secondo la bozza di legge, poi affossata in Parlamento, i nuovi valori catastali non potevano comunque essere utilizzati per calcolare le base imponibili delle imposte immobiliari.
Tutti questi regali hanno spinto, dalla crisi dei subprime fino all’agosto 2021, 4.000 investitori “istituzionali” (fondi pensione, banche, assicurazioni) a gettarsi a capofitto sul mercato della casa, investendo, secondo il database Preqin, 3,6 triliardi di dollari, solo nell’Ue.
Abbiamo chiesto a degli economisti di calcolare la montagna di “misallocation“, il capitale iniettato nel settore immobiliare, che senza questi gravi fiscali, andrebbe in altri settori dell’economia. In Belgio e Portogallo si arriva fino a due miliardi di euro l’anno, in Norvegia a sei miliardi e in Germania la forchetta di misallocation arriva addirittura a 110 miliardi l’anno. Massimo Del Gatto, professore di Economia all’Università di Pescara e alla Luiss di Roma, stima che in Italia, nel 2020, l’«allocazione impropria» nel settore immobiliare sia compresa tra 11,9 e 19,2 miliardi di euro all’anno, a fronte di un capitale investito di 114 miliardi nel settore immobiliare. Per dare un idea : l’investimento privato nelle energie rinnovabili era di 13 miliardi nel 2021, per il social housing lo Stato spenderà 500 milioni di euro nel 2023.
È il fenomeno della “finanziarizzazione” delle case: in un settore ad alta redditività (in Italia siamo intorno al 8% l’anno)2 bassa tassazione e domanda crescente, la casa non è più considerata come un luogo in cui vivere, un diritto umano, ma come un bene finanziario, un asset. L’Istituto greco di ricerca sul cambiamento sociale Eteron, ritiene che questa finanziarizzazione degli immobili stia portando a tre fenomeni principali: la crescita dei finanziamenti ipotecari e l’aumento dell’indebitamento delle famiglie; la crescente presenza di investitori istituzionali nei mercati immobiliari e il graduale ritiro degli Stati dall’edilizia sociale.
Yanis Varoufakis, ministro delle Finanze greco ai tempi della Troika lo chiama “populismo oligarchico“: “Quando i governi rinunciano a particolari tasse e utilizzano le casse dello Stato per sovvenzionare le rate dei mutui, si tratta in realtà di una grande vittoria per la bolla immobiliare, perché la domanda aumenta, ma lo stock di alloggi rimane invariato e questo favorisce l’aumento dei prezzi”. “Si dovrebbe parlare molto di più di questi privilegi fiscali di cui beneficia essenzialmente l’1% più ricco della popolazione. Si discute di disuguaglianza. Ma non si discute del fatto che lo Stato la promuove massicciamente con i privilegi fiscali”, dice Sebastian Eichfelder, professore di Economia e tassazione delle imprese all’Università di Magdeburgo.
In Italia non siamo da meno: i fondi immobiliari sono esenti da plusvalenze e tasse su affitti, manteniamo l’esenzione Imu sulla prima casa (4 miliardi di entrate in meno all’anno) che la Commissione ci critica ogni anno e abbiamo una flat tax uguale per tutti, sugli affitti: è la cedolare secca al 21%, una tassazione addirittura inferiore alla prima aliquota nominale Irpef, al 23%, che sottrae allo stato 1,5 miliardi l’anno. Secondo Carlo Cottarelli, economista ed ex direttore del dipartimento Affari Fiscali del Fondo Monetario Internazionale, “Tale flat tax rappresenta un onere per lo Stato, in minori entrate di oltre 1,5 miliardi di euro l’anno”. Sul fronte eredità, le donazioni di immobili sotto il milione di euro sono gratuite per coniugi e parenti in linea diretta. Senza contare tutti gli schemi finanziari con cui private equity, fondi d’investimento e fiduciarie sfuggono al fisco dei nostri Paesi, perché domiciliati in paradisi fiscali. Per finire, ciliegina sulla torta, il nostro catasto non è stato aggiornato da 70 anni. Ci ha provato il governo Draghi, ma secondo la bozza di legge, poi affossata in Parlamento, i nuovi valori catastali non potevano comunque essere utilizzati per calcolare le base imponibili delle imposte immobiliari.
Tutti questi regali hanno spinto, dalla crisi dei subprime fino all’agosto 2021, 4.000 investitori “istituzionali” (fondi pensione, banche, assicurazioni) a gettarsi a capofitto sul mercato della casa, investendo, secondo il database Preqin, 3,6 triliardi di dollari, solo nell’Ue.
Abbiamo chiesto a degli economisti di calcolare la montagna di “misallocation“, il capitale iniettato nel settore immobiliare, che senza questi gravi fiscali, andrebbe in altri settori dell’economia. In Belgio e Portogallo si arriva fino a due miliardi di euro l’anno, in Norvegia a sei miliardi e in Germania la forchetta di misallocation arriva addirittura a 110 miliardi l’anno. Massimo Del Gatto, professore di Economia all’Università di Pescara e alla Luiss di Roma, stima che in Italia, nel 2020, l’«allocazione impropria» nel settore immobiliare sia compresa tra 11,9 e 19,2 miliardi di euro all’anno, a fronte di un capitale investito di 114 miliardi nel settore immobiliare. Per dare un idea : l’investimento privato nelle energie rinnovabili era di 13 miliardi nel 2021, per il social housing lo Stato spenderà 500 milioni di euro nel 2023.
È il fenomeno della “finanziarizzazione” delle case: in un settore ad alta redditività (in Italia siamo intorno al 8% l’anno)2 bassa tassazione e domanda crescente, la casa non è più considerata come un luogo in cui vivere, un diritto umano, ma come un bene finanziario, un asset. L’Istituto greco di ricerca sul cambiamento sociale Eteron, ritiene che questa finanziarizzazione degli immobili stia portando a tre fenomeni principali: la crescita dei finanziamenti ipotecari e l’aumento dell’indebitamento delle famiglie; la crescente presenza di investitori istituzionali nei mercati immobiliari e il graduale ritiro degli Stati dall’edilizia sociale.
Yanis Varoufakis, ministro delle Finanze greco ai tempi della Troika lo chiama “populismo oligarchico“: “Quando i governi rinunciano a particolari tasse e utilizzano le casse dello Stato per sovvenzionare le rate dei mutui, si tratta in realtà di una grande vittoria per la bolla immobiliare, perché la domanda aumenta, ma lo stock di alloggi rimane invariato e questo favorisce l’aumento dei prezzi”. “Si dovrebbe parlare molto di più di questi privilegi fiscali di cui beneficia essenzialmente l’1% più ricco della popolazione. Si discute di disuguaglianza. Ma non si discute del fatto che lo Stato la promuove massicciamente con i privilegi fiscali”, dice Sebastian Eichfelder, professore di Economia e tassazione delle imprese all’Università di Magdeburgo.
La Commissione europea riconosce l’esistenza di una crisi abitativa in Europa. “Tra il 2010 e il 2021, i prezzi medi degli affitti sono aumentati del 16%, in alcuni Stati membri molto di più, mentre i prezzi delle case sono aumentati del 42%. Abbiamo bisogno di massicci investimenti pubblici e privati in alloggi a prezzi accessibili per evitare che le persone siano spinte verso la povertà. È urgente”, dice il Commissario per le politiche sociali, Nicolas Schmit. Però lo stesso commissario, forse perché lussemburghese, non dice che parte del problema dipende dagli incentivi fiscali offerti dai governi agli investitori immobiliari.
Il Commissario per l’Economia Paolo Gentiloni ne è cosciente: ogni anno dalla DG ECFIN partono le raccomandazioni ai governi, dove non mancano riproveri (anche per l’Italia) sulla mancanza di tasse sulla proprietà, le plusvalenze, i fondi REITS. Ma la stessa DG ECFIN, non ha mai attivato una procedura d’infrazione per “squilibrio macroeconomico”, prevista per quei Paesi che adottano una tassazione distorsiva del mercato interno.
I governi interpellati non hanno risposto con interesse alle nostre domande. Il ministro delle infrastrutture Salvini le ha ignorate, anche se spetterà a lui gestire il problema dell’edilizia sociale nei prossimi anni. Anche il PD, nella scorsa campagna elettorale, aveva promesso 500 mila nuovi alloggi nell’edilizia pubblica, senza mai parlare di tutti i regali che i governi di centro sinistra hanno fatto agli immobiliaristi.
Il Commissario per l’Economia Paolo Gentiloni ne è cosciente: ogni anno dalla DG ECFIN partono le raccomandazioni ai governi, dove non mancano riproveri (anche per l’Italia) sulla mancanza di tasse sulla proprietà, le plusvalenze, i fondi REITS. Ma la stessa DG ECFIN, non ha mai attivato una procedura d’infrazione per “squilibrio macroeconomico”, prevista per quei Paesi che adottano una tassazione distorsiva del mercato interno.
I governi interpellati non hanno risposto con interesse alle nostre domande. Il ministro delle infrastrutture Salvini le ha ignorate, anche se spetterà a lui gestire il problema dell’edilizia sociale nei prossimi anni. Anche il PD, nella scorsa campagna elettorale, aveva promesso 500 mila nuovi alloggi nell’edilizia pubblica, senza mai parlare di tutti i regali che i governi di centro sinistra hanno fatto agli immobiliaristi.